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《房屋登記辦法》解讀

  1、《房屋登記辦法》有哪個部門發布?何時開始施行?

  答:《房屋登記辦法》由中華人民共和國建設部于2008年2月15日發布,自2008年7月1日起施行。《城市房屋權屬登記管理辦法》(建設部令第57號)、《建設部關于修改<城市房屋權屬登記管理辦法>的決定》(建設部令第99號)同時廢止。

  2、新出臺的《房屋登記辦法》與1997年頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》相比,有哪些顯著區別?

  答:一是體現了“登記為民”的基本原則,注重可操作性,方便人民群眾申請房屋登記;二是確立了登記簿制度,明確了登記簿的作用、內容和形式;三是合理確定了登記機構的權限,有利于提高登記效率;四是依據《物權法》新增了預告登記、更正登記、異議登記和地役權登記等四種登記類型;五是對“集體土地范圍房屋登記”做了明確規定。

  3、對未成年人的房屋如何登記?

  答:原來的《城市房屋權屬登記管理辦法》沒有對未成年人的房屋登記作相應規定,新《辦法》第十四條明確規定“未成年人的房屋,應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的,應當提交證明監護人身份的材料;因處分未成年人房屋申請登記的,還應當提供為未成年人利益的書面保證。”

  新《辦法》不僅規定了未成年人的房屋的登記方式,更重要的是對未成年人的房屋的處分作出了保護性規定,體現了保護未成年人合法權益的法律精神。

  4、《房屋登記辦法》出臺后還有“房屋共有權證”嗎?怎樣才能從房產證上看出是共有房屋?

  答: 新《辦法》第二十五條規定,“房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明,包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等”,“申請登記房屋為共有房屋的,房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明‘共有’字樣”。說明以后不再有《房屋共有權證》,但可以從房產證的標注上看出房屋的“共有”性質。

  5、為什么說“房屋登記簿”是房屋權利的最根本的憑證?

  答:新《辦法》第二十六條規定:“房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。”由此可見,“房屋權屬證書”或者“登記證明”雖然是權利人擁有房屋物權的合法證明,但房屋登記機構保管的“房屋登記簿”才是房屋權利的最根本的憑證。這也是“房屋權屬證書”或者“登記證明”遺失后還可以向房屋登記機構申請補發的主要法律依據。

  6、房產證遺失、滅失后還須等六個月才能補發嗎?

  答:原來的《城市房屋權屬登記管理辦法》第三十五條明確規定“房屋權屬證書遺失的,權利人應當及時登報聲明作廢,并向登記機關申請補發,由登記機關作出補發公告,經6個月無異議的,予以補發。”

  新《辦法》對此沒有明確規定。國有土地上的房屋的房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失后,權利人在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明后,可以申請直接補發;集體土地范圍內村民住房的房屋權屬證書、登記證明補發前,房屋登記機構還必須就補發事項在房屋所在地農村集體經濟組織內公告。

  7、小區內的公共設施、設備及物業管理用房可以申請登記嗎?

  答:不僅可以登記,而且必須登記。新《辦法》第三十一條明確規定, “房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時,應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記,由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載,不頒發房屋權屬證書。”此規定對有效緩解開發商與業主之間的矛盾、促進社會和諧具有積極意義。

  8、什么是地役權?如何申請地役權登記?權利人可以申請地役權變更、轉移、注銷登記嗎?

  答:地役權是用益物權的一種,是指因通行、取水、排水等需要,通過簽訂合同,利用他人的不動產,以提高自己不動產效益的權利。例如:甲在乙的房屋后面開了一間酒店,甲為了增加酒店的客流量,需要客人從乙的房屋內通行。因此,甲與乙簽訂合同作出約定,甲向乙適當支付使用費,乙允許甲的客人從自己的房屋內通行。這時,甲就取得了乙的房屋的“地役權”,甲的房屋為需役地,乙的房屋則為供役地。

  在房屋上設定地役權的,當事人可以到房屋登記機構申請地役權設立登記。申請地役權設立登記,應當提交下列材料:登記申請書、申請人的身份證明、地役權合同、房屋所有權證書或者房地產權證書以及其他必要材料。對符合規定條件的地役權設立登記,房屋登記機構應當將有關事項記載于需役地和供役地房屋登記簿,并可將地役權合同附于供役地和需役地房屋登記簿。

  已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的,當事人應當提交相關材料,申請地役權變更登記、轉移登記、注銷登記。

  9、哪些人、在什么情況下可以申請“更正登記”?

  答:權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的,可以提交下列材料,申請更正登記:

  (一)登記申請書;

  (二)申請人的身份證明;

  (三)證明房屋登記簿記載錯誤的材料。

  利害關系人申請更正登記的,還應當提供權利人同意更正的證明材料。

  辦理更正登記期間,權利人因處分其房屋權利申請登記的,房屋登記機構應當暫緩辦理。

  10、什么是“異議登記”? “異議登記”的目的是什么? 哪些人、在什么情況下可以申請“異議登記”?

  答:異議登記是指利害關系人對不動產登記簿上有關權利主體、內容的正確性提出不同意見的登記。

  異議登記的目的是為了限制不動產登記簿上的權利人的權利,以保障提出異議登記的利害關系人的權利。

  利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤,而權利人不同意更正的,利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。

  11、以非法手段獲取房屋登記的,房屋登記機構如何處理?

  答:司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的,房屋登記機構可以撤銷原房屋登記,收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢,但房屋權利為他人善意取得的除外。

  12、具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物能否登記?如何登記?

  答:新《辦法》第九十六條規定:“具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物的登記,可以參照本辦法執行。”

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